EPC设计方案制作
随着EPC项目的增多,传统施工总承包企业开始转型为工程总承包,在这个转型过程中,会面临一些困难与疑惑:一方面施工企业对于设计管理能力匮乏,导致设计进度及质量难以掌控;另一方面EPC工程的重点为全过程造价控制,自重方案设计影响造价的可能性为75 %~95 %,但施工企业在传统工程中很少介入方案设计。
1 方案设计整体流程
方案设计一般包括三个阶段:拿地方案→报规方案→最终方案,其作用和特点。
2 拿地方案
2.1 拿地方案的概念
当业主对一块土地有意向拿取的时候,需开展土地经济测算,测算完成后将作为业主最终是否拿地的重要依据之一,拿地方案既是土地经济测算的依据,也是最终土地竞标的重要文件。
2.2 拿地方案的设计深度
总平面布置图+简略的SU模型效果
2.3 拿地方案的设计流程
拿地工作是整个工程的第一步,而拿地方案是拿地工作的第一步,精准、快速地完成拿地方案直接影响拿地工作的效率。拿地方案的流程
(1)准备阶段
政府对土地挂网招拍前,国土局首先对目标地块进行勘测定界,勘测出目标地块的面积,坐标等信息,形成勘测报告,再将勘测定界图等进行汇总后,提交给规划局相关部门,办理建设用地规划许可证。因此拿地方案编制前,设计人员需研究当地政府规划,确定用地性质和范围,并到土地现场踏勘调研,影响拿地方案设计的因素如下。
1)不利因素:铁路、高压线、沟槽、噪声、臭水沟等。
2)有利因素:绿化带、河流景观面、土地周边配套、地块人流量等。
(2)强排阶段
强排阶段是指在做满容积率,满足建筑密度、房屋间距和日照要求的前提下,通过寻找多种建筑业态组合方案以寻求开发利益最大化。在强排阶段,设计输出图纸之外的另一个重要内容就是规划指标,包括总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、地上可售面积、地下可售面积、配套面积等。因在强排阶段是不做地下室方案的,故地下室面积一般根据经验及规范进行估算,估算方法为以下两步。
1)依据规划条件或规范,可以依据地上建筑面积估算出地下所需的车位数量。
2)每个车位所占面积以35 m²计算。
业主根据建筑强排完成土地经济性测算后,确定最终拿地方案。
(3)竞标阶段
设计人员根据业主确定的方案,完善拿地方案文件,主要以文字说明和总图为主,附加简略的效果图,配合业主汇报或者竞标。
2.4 EPC项目在拿地方案阶段把控要点
(1)帮助业主正确判断土地价值
每一块土地都具有自己的独特性和稀缺性,这是土地价值判断的重要依据。需结合政府长远规划、市场发展程度、城市发展方向、当地人口需求,分析地块的最大价值。
(2)拿地方案与原始地貌融合
设计拿地方案前,项目部需到现场勘察,了解地块高差、地块与周边的衔接关系、地块内部可利用或不可利用的因素。
3 报规方案
3.1 报规方案的概念
结合当地规划方案审查要点,完成规划方案,报送当地规划局审查。
3.2 报规方案的设计深度
图纸:总平面图+单体平立剖面图+效果图
说明:交通分析+竖向分析+景观分析+消防分析+日照分析
3.3 报规方案的设计流程
报规方案设计流程见表3。
(1)设计任务书
设计任务书是业主经过市场调研,进行可行性研究后对工程项目设计提出的要求,是工程设计的主要依据。设计任务书主要包括:设计项目的用地情况、项目的设计标准及总投资、公共设施和交通运输条件、工程设计的规模和项目组成、项目的使用要求或生产工艺要求、建筑造型及建筑室内外装修方面要求。EPC总包单位接到设计任务书后,应结合用地条件、业主投资限额、业主功能需求,对设计任务书开展研究和分析,向业主提出优化建议。
(2)方案比选
根据设计任务书,一般绘制三种方案设计草图,报送业主进行比选,业主确定某一方案或多方案综合,再开展草图方案深化,完善平面总图细节、精准统计各项指标、细化立面、剖面、效果图。
(3)报规阶段
正式报批前,先与业主、规划局沟通,调整规划方案,达到同时满足规范、业主、规划局相关部门的要求,之后再制作文本交付规划局审批。
3.4 EPC项目在拿地方案阶段把控要点
(1)报规面积最大化
结合总用地面积、建筑密度、容积率、建筑高度等用地规划指标,规划方案中将建筑面积做到最大化。
(2)单体建筑面积预留
报规方案中各单体建筑面积要比实际需求大5%左右,因为施工图绘制阶段,外墙轮廓线、空调机位、阳台、屋顶机房、地下室出地面出入口等面积都要计算。
(3)规划方案与投资限额相匹配
规划方案的设计标准应用投资限额相匹配,一般参考类似工程的单方造价进行比对,若业主给的造价指标较低,则应简化外立面、屋面、园林效果。
(4)规划方案与建造相融合
按照空间关系整体有利于建造安全的原则,减少外立面异型或悬挑构件,减少室内高、大跨度构件。
(5)轴网布置合理
轴网一般选取8.1~8.4 m较为合适,一方面其在框架结构中属于性价比高、较科学的跨度,与之相应的600~700的梁高可以接受;另一方面小型车停车位宽为2.5 m,如果并排停3辆,则宽为7.5 m,预留两侧结构柱的布置空间。
4 最终方案
规划方案报批完成后,总图指标规划局记录在案不能更改。可以根据业主需求及后期施工图设计进行局部微调。
不可变动的有总建筑面积、单体建筑总高度、总图的出入口、建筑整体风格等。可以局部调整的有内部空间分隔、各单体建筑面积均衡、外立面线条可以局部修改等。调整后为最终方案,按照最终方案开展初步设计和施工图设计。
5 结束语
EPC项目方案设计是整个工程的源头,EPC总包单位需参与方案设计的各个阶段,在工程源头上挖掘价值、控制总造价,帮助业主达到功能与投资需求的同时,也可以实现设计与建造的融合。方案设计阶段,业主、设计单位、施工单位多方技术与经验的参与,才能实现EPC模式的价值,达到价值创造与共赢。